Xây dựng phần thô là gì? Gồm những hạng mục gì? Các LƯU Ý [CẦN NẮM]
Chào mừng bạn đến với Blog Kiến Thức Xây Nhà - Chuyên trang chia sẻ thông tin, kinh nghiệm và giải pháp toàn diện trong lĩnh vực thiết kế kiến trúc, thiết kế nội thất và thi công xây dựng. Được vận hành bởi đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư chuyên nghiệp, blog là nơi tổng hợp những bài viết chuyên sâu, thực tiển và được cập nhật mới nhất.
Xây nhà phần thô là gì?
Xây dựng phần thô là giai đoạn nền tảng đầu tiên trong quá trình thi công nhà phố, bao gồm việc tạo nên bộ khung kết cấu chính của công trình như:
- Thi công móng
- Dầm, sàn, cột bằng bê tông cốt thép
- Xây tường gạch
- Lắp đặt hệ thống cầu thang
- Thi công phần mái, vách ngăn
- Lắp đặt hệ thống ống nước âm tường và dây điện âm tường
Có thể hiểu, xây thô chính là quá trình tạo hình cho ngôi nhà từ khung sườn đến hệ thống kỹ thuật cơ bản, làm tiền đề vững chắc để bước vào giai đoạn hoàn thiện.
Đây là một bước quan trọng và không thể xem nhẹ, bởi chất lượng phần thô sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền, an toàn và hiệu quả sử dụng lâu dài của công trình.
Xây nhà phần thô bao gồm những công việc gì? Các hạng mục nào sẽ được triển khai trong giai đoạn thi công phần thô?
Xây nhà phần thô gồm vật liệu thi công phần thô
Khi ký kết hợp đồng xây dựng phần thô, việc xác định rõ nội dung công việc là yếu tố then chốt, giúp đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư và đơn vị thi công, đồng thời tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện.
Thông thường, phạm vi công việc trong hợp đồng xây dựng phần thô nhà phố sẽ bao gồm hai hạng mục chính:
- Cung cấp vật tư thô: Bao gồm các loại vật liệu như sắt thép, xi măng, cát, đá, gạch, dây điện, ống nước… phục vụ cho quá trình thi công phần khung.
Lưu ý thêm:
- Đối với phần hoàn thiện như ốp lát gạch, lắp đặt cửa, tủ, thiết bị vệ sinh…, chủ đầu tư sẽ là,người trực tiếp lựa chọn và cung cấp vật tư hoàn thiện, phù hợp với nhu cầu, sở thích cũng như ngân sách của mình.
- Đối với phần hoàn thiện như ốp lát gạch, lắp đặt cửa, tủ, thiết bị vệ sinh…, chủ đầu tư sẽ là người trực tiếp lựa chọn và cung cấp vật tư hoàn thiện, phù hợp với nhu cầu, sở thích cũng như ngân sách của mình.
- Cung cấp nhân công thi công: Đảm nhận toàn bộ nhân lực thực hiện các công đoạn xây thô như đổ bê tông, xây tường, lắp đặt hệ thống kỹ thuật âm tường, cầu thang, mái ngăn...
Việc ghi rõ các phần này trong hợp đồng không chỉ thể hiện sự minh bạch chủng loại, nguồn gốc và xuất xứ vật liệu sẽ được thống nhất rõ ràng với chủ đầu tư và thể hiện minh bạch trong hợp đồng, nhằm đảm bảo chất lượng và tính minh bạch trong quá trình thi công. Ngoài ra, còn là cơ sở để giám sát chất lượng, tiến độ và kiểm soát chi phí hiệu quả trong suốt quá trình xây dựng.
Xây nhà phần thô gồm nhân công
Thi công phần thô có quy trình như thế nào?
Phần xây dựng cơ bản
Thi công phần thô là giai đoạn nền tảng, bao gồm các hạng mục như móng, cột, dầm, sàn, tường, cầu thang, và mái. Đây là “bộ khung xương sống” của toàn bộ công trình – giữ vai trò quyết định đến chất lượng, độ bền và khả năng chịu lực của ngôi nhà.
Dù là nhà phố, biệt thự hay công trình dân dụng khác, việc thi công phần thô đòi hỏi đội ngũ kỹ thuật tay nghề cao, am hiểu bản vẽ kết cấu và có quy trình giám sát chặt chẽ. Một phần thô chất lượng là tiền đề vững chắc để các giai đoạn hoàn thiện sau này được thực hiện suôn sẻ và đạt tính thẩm mỹ cao.
Phần xây nhà hoàn thiện
Biện pháp thi công phần thô
Thi công phần thô là giai đoạn quan trọng nhất trong xây dựng nhà ở hay công trình dân dụng, bởi phần thô quyết định đến độ bền - an toàn - kết cấu chịu lực của công trình.
- Đúng thiết kế - đúng quy trình kỹ thuật.
- Đảm bảo chất lượng & độ bền kết cấu.
- An toàn lao động & vệ sinh công trường.
Phần thô thường bao gồm toàn bộ kết cấu chịu lực và hạ tầng kỹ thuật cơ bản như các ý trên, chưa bao gồm các hạng mục hoàn thiện.
Dưới đây là các biện pháp thi công phần thô chi tiết:
Chuẩn bị & định vị công trình
- Giải phóng mặt bằng, dựng hàng rào bảo vệ, lắp đặt biển báo công trình.
- Trắc đạc & định vị tim móng, cột bằng máy toàn đạc hoặc thủ công.
- Định vị cao độ, cốt ±0.000 theo bản vẽ.
Thực hiện công việc đào móng
- Đào đất móng (thủ công hoặc máy đào tùy thuộc vào điều kiện thi công), chống sạt bằng cừ C hoặc coffa thép nếu đất yếu.
- Gia cố nền móng: đầm chặt, trải lớp bê tông lót M100, chống thấm.
- Thi công cọc/bè/móng băng/móng đơn theo hồ sơ thiết kế.
- Lắp đặt thép, coffa, đổ bê tông móng, giằng móng.
Thi công kết cấu phần thân
a. Cột, dầm, sàn
- Gia công & lắp dựng cốt thép theo tiêu chuẩn TCVN.
- Coffa cột, dầm, sàn phải đảm bảo kín khít, không biến dạng khi đổ bê tông.
- Đổ bê tông bằng bơm hoặc thủ công, dùng đầm dùi rung kỹ tránh rỗ tổ ong.
- Bảo dưỡng bê tông tối thiểu 7 ngày.
b. Tường gạch
- Xây tường bằng gạch đặc/tuynel/bê tông khí chưng áp (AAC) theo thiết kế.
- Mạch vữa no, dày đều 10-12 mm, miết kỹ, tránh rỗng hổng.
- Liên kết tường - cột bằng thép râu hoặc lưới thép.
Thi công cầu thang & mái
- Cầu thang bê tông cốt thép đổ liền khối, coffa chắc chắn, bậc đều.
- Mái: tùy loại (bằng, dốc, bê tông cốt thép, mái ngói, mái tôn) → chống thấm, thoát nước hợp lý.
Lắp đặt hệ thống kỹ thuật ngầm
- Thi công điện nước âm sàn, âm tường: ống điện, ống cấp - thoát nước, ống điều hòa.
- Thử áp lực nước, kiểm tra rò rỉ trước khi trát và đổ sàn.
Công tác hoàn thiện thô
- Trát tường, cán nền, chống thấm khu vệ sinh, ban công, sân thượng.
- Lắp khung cửa đi, cửa sổ (chưa lắp cánh).
- Kiểm tra độ phẳng, độ thẳng, độ vuông góc của tường, sàn.
An toàn & chất lượng
- Lập biện pháp an toàn lao động: giàn giáo, lưới bao che, biển cảnh báo.
- Giám sát chất lượng vật liệu: xi măng, thép, gạch, cát đá theo tiêu chuẩn.
- Kiểm định bê tông & thép bằng mẫu nén, kéo trước khi sử dụng đại trà.
Báo giá xây dựng phần thô không bao gồm các hạng mục nào?
Trong hợp đồng xây dựng, đặc biệt là xây dựng phần thô, nhiều chủ nhà hay thắc mắc “cái gì đã bao gồm, cái gì chưa”. Thông thường, báo giá phần thô chỉ bao gồm:
- Nhân công + vật tư thô (xi măng, cát, đá, thép, gạch, bê tông…) để hoàn thành kết cấu và tường bao.
- Nhân công thi công hoàn thiện cơ bản (trát tường, cán nền, chống thấm, xây tô, lắp khung cửa).
👉 KHÔNG bao gồm các hạng mục sau (cần làm rõ trong báo giá để tránh tranh chấp):
Hoàn thiện nội thất – thẩm mỹ
❌ Không bao gồm:
- Sơn nước (bả, sơn lót, sơn phủ).
- Ốp lát gạch trang trí, đá granite/marble, gỗ ốp tường.
- Trần thạch cao, trần gỗ, trần nhựa.
- Đóng tủ, kệ, bếp, giường, nội thất rời.
- Giấy dán tường, rèm cửa.
Cửa & lan can
❌ Không bao gồm:
- Cửa gỗ, cửa nhựa, cửa nhôm kính, cửa sắt.
- Cửa cuốn, cửa cổng.
- Lan can ban công, cầu thang (sắt, inox, kính).
Thiết bị điện nước hoàn thiện
❌ Không bao gồm:
- Đèn chiếu sáng, quạt, ổ cắm, công tắc.
- Thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, sen tắm, gương, phụ kiện).
- Máy nước nóng, máy lạnh, máy bơm, bồn nước.
Hạng mục ngoài nhà
❌ Không bao gồm:
- Cổng, hàng rào, sân vườn, tiểu cảnh.
- Hồ cá, hồ bơi.
- Sân thượng trang trí, giàn hoa, mái che.
Phát sinh khác
❌ Không bao gồm:
- Chi phí xin phép xây dựng, bản vẽ thiết kế.
- Chi phí ép cọc/đóng cọc (nếu nền đất yếu, thường báo riêng).
- Hệ thống PCCC, điện nhẹ (camera, internet, smarthome).
Bảng báo giá thi công xây dựng phần thô nhà phố biệt thự năm 2025
Dưới đây là bảng tham khảo giá thi công xây dựng phần thô nhà phố & biệt thự năm 2025, tổng hợp từ nhiều nguồn uy tín trên thị trường. Mức giá có thể dao động tùy vào địa điểm, thiết kế, quy mô và chất lượng vật tư thi công.
Đơn giá xây dựng phần thô cho nhà phố
Loại công trình:
- Nhà phố hiện đại: 3.200.000 - 3.700.000 vnđ
- Nhà phố tân cổ điển: 3.650.000 - 3.850.000 vnđ
Ghi chú: Đơn giá (VNĐ/m²)
Đơn giá xây dựng phần thô năm 2025 cho biệt thự
Loại công trình:
- Biệt thự hiện đại: 3.650.000 - 3.950.000 vnđ
- Biệt thự tân cổ điển: 3.750.000 - 3.950.000 vnđ
- Biệt thự cổ điển: 3.850.000 - 4.050.000 vnđ
Ghi chú: Đơn giá (VNĐ/m²)
Lưu ý quan trọng:
- Đơn giá chỉ mang tính tham khảo: Giá chính xác cần khảo sát thực địa, bản vẽ thiết kế, điều kiện thi công, loại vật liệu sử dụng.
- Diện tích quy đổi: Chi phí thực tế sẽ được tính dựa trên diện tích xây dựng theo quy định (móng, tầng, mái,…), không chỉ là diện tích sàn.
- Phần không bao gồm: Thường các báo giá phần thô chưa gồm VAT, chi phí cọc (nếu có), hoàn thiện như sơn, cửa, nội thất, cấp điện hoàn chỉnh, thẩm mỹ mặt ngoài,...
Lưu ý khi xây nhà phần thô để tiết kiệm chi phí
Hạn chế thay đổi thiết kế và phương án thi công
- Có bản vẽ thiết kế & kết cấu rõ ràng: tránh sửa đổi trong lúc thi công (phát sinh rất tốn kém).
- Thiết kế tối ưu diện tích: hạn chế góc cạnh, lệch tầng phức tạp → giảm chi phí coffa, thép, nhân công.
- Chọn giải pháp móng phù hợp (không làm móng quá dư tải so với công năng).
Tìm hiểu về giá vật tư xây thô
- Chọn vật tư đúng chuẩn, vừa đủ: xi măng, thép, gạch phải đảm bảo chất lượng; nhưng không nhất thiết dùng loại “xịn nhất” (ví dụ: thép Việt Nhật chuẩn là đủ, không cần nhập khẩu).
- Tránh mua lẻ, nên mua theo lô để được chiết khấu.
- Nếu hợp đồng nhân công và vật tư chủ đầu tư cấp, phải có người giám sát vật tư, tránh hao hụt, thất thoát.
Lựa chọn phương án thi công và nhà thầu đáng tin cậy
- Ký hợp đồng đơn giá/m² trọn gói phần thô (bao gồm vật tư + nhân công).
- So sánh ít nhất 2-3 nhà thầu để chọn giá hợp lý, không chọn rẻ bất thường (nguy cơ bớt vật tư).
- Yêu cầu bảng phân tích vật tư chi tiết: rõ loại xi măng, thép, gạch, cát,… để dễ kiểm soát.
Tính toán tiến độ hợp lý
- Thi công liên tục, đúng quy trình, hạn chế kéo dài (tăng chi phí nhân công, bảo vệ, lán trại).
- Đổ bê tông trọn khối, hạn chế chia nhỏ đợt, tiết kiệm coffa, đầm dùi, giảm hao hụt.
Giám sát & nghiệm thu chặt chẽ
- Kiểm tra thép, coffa, bê tông, gạch trước khi nghiệm thu, tránh đập bỏ, làm lại.
- Kiểm tra kỹ hệ thống điện, nước âm trước khi trát, đổ bê tông, tránh đục phá sau này.
- Có thể thuê giám sát độc lập (nếu không rành kỹ thuật).
Giảm phát sinh ngoài hợp đồng
- Hạn chế thay đổi thiết kế trong quá trình xây dựng.
- Không thêm tầng, nới diện tích khi đã ký hợp đồng.
- Thống nhất rõ những hạng mục không bao gồm trong phần thô (cửa, lan can, thiết bị điện nước…) để tránh nhầm lẫn.
Dự phòng tài chính thông minh
- Luôn có khoản dự phòng 5-10% chi phí phần thô để xử lý các phát sinh (thời tiết, địa chất).
- Ưu tiên đầu tư vào kết cấu chắc chắn hơn là hoàn thiện thẩm mỹ lúc đầu (hoàn thiện có thể nâng cấp sau).
Tựu chung muốn tiết kiệm khi xây phần thô thì phải chuẩn bị kỹ - chọn thầu minh bạch - kiểm soát vật tư - giám sát chặt chẽ - hạn chế thay đổi.
5 yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà phần thô
Đơn giá xây nhà phần thô không cố định, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Dưới đây là 5 yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá xây dựng phần thô:
Quy mô & diện tích công trình
- Nhà càng lớn, đơn giá/m² càng giảm (do hiệu quả thi công & mua vật tư số lượng lớn).
- Nhà nhỏ, diện tích <100 m² thường có đơn giá cao hơn (nhà thầu khó tối ưu nhân công & vật tư).
Điều kiện thi công và vị trí thi công
- Địa điểm thi công: nội thành trung tâm (khó vận chuyển, mặt bằng hẹp), chi phí cao hơn ngoại thành.
- Điều kiện mặt bằng: hẻm nhỏ xe bê tông không vào, phải bơm hoặc vận chuyển thủ công, phát sinh nhân công, hao hụt.
- Tiến độ yêu cầu: ép tiến độ nhanh → phải tăng ca, tăng nhân lực → chi phí đội lên.
Kết cấu địa chất ảnh hưởng đến loại móng xây dựng
- Nếu đất yếu nên phải ép cọc, khoan nhồi, làm móng băng, móng bè, chi phí tăng đáng kể.
- Đất tốt, móng đơn, móng băng thì chi phí thấp hơn nhiều.
- Kết cấu càng phức tạp (dầm, sàn nhiều lớp, nhịp lớn) thì càng tốn thép & bê tông.
Vật tư xây dựng phần thô
- Xi măng (Holcim, Hà Tiên, Insee), thép (Pomina, Việt Nhật, Hòa Phát), gạch (Tuynel, AAC), cát đá loại 1 hay loại 2.
- Nhà thầu báo giá thường kèm chủng loại vật tư. Nếu dùng vật tư “xịn” thì đơn giá sẽ cao hơn, ngược lại chọn vật tư phổ thông (nhưng vẫn đạt chuẩn) thì tiết kiệm hơn.
Bản vẽ thiết kế nhà
- Hình thức kiến trúc & độ phức tạp thiết kế.
- Nhà phố hiện đại (mặt tiền đơn giản) thì đơn giá thấp.
- Nhà tân cổ điển, cổ điển (nhiều chi tiết, phào chỉ, cột, vòm cong), tốn coffa, nhân công tỉ mỉ, nên đơn giá cao hơn 15–30%.
- Biệt thự, villa nhiều tầng, nhiều mái dốc, thì chi phí cao hơn nhà phố tiêu chuẩn.
Cách tính mét vuông khi thi công xây nhà phần thô
Khái niệm “m² xây dựng”
Là tổng diện tích các hạng mục quy đổi trong công trình: sàn, móng, mái, ban công, sân, tum, sân thượng…Mỗi hạng mục được nhân với hệ số quy đổi để ra tổng diện tích tính tiền.
Bảng hệ số quy đổi diện tích xây dựng phần thô
Hạng mục (Hệ số quy đổi (m²))
- Móng đơn / móng băng: 30% - 50% diện tích sàn tầng trệt
- Móng bè: 50% - 70% diện tích sàn tầng trệt
- Tầng hầm (sâu <1.5m): 150% diện tích sàn
- Tầng hầm (sâu >1.5m): 170% - 200%
- Tầng trệt, lầu 1, lầu 2…: 100% (1.0) mỗi tầng
- Ban công, ô văng: 50% diện tích ban công thực tế
- Sân thượng có mái: 75% -100%
- Sân thượng không mái: 50%
- Mái BTCT (mái bằng đổ bê tông): 30% - 50%
- Mái ngói kèo thép: 50% - 70% diện tích mái chiếu bằng
- Mái tôn: 20% - 30%
- Tum thang (nếu có): 50% diện tích tum
- Sân trước, sân sau (có đổ bê tông): 30% - 50%
Công thức tổng quát
Tổng diện tích xây dựng = ∑ ( Diện tích từng hạng mục x hệ số quy đổi)
Sau đó: Tổng chi phí phần thô = Tổng diện tích quy đổi x Đơn giá phần thô (vnđ/m²)
Ví dụ minh họa
Nhà phố 1 trệt + 2 lầu + sân thượng, diện tích 5m × 15m = 75m²/sàn
- Móng băng: 75 × 50% = 37.5 m²
- Tầng trệt: 75 × 100% = 75 m²
- Lầu 1: 75 × 100% = 75 m²
- Lầu 2: 75 × 100% = 75 m²
- Sân thượng không mái: 75 × 50% = 37.5 m²
- Ban công (3m² × 2 tầng): 6 × 50% = 3 m²
Tổng diện tích quy đổi = 37.5 + 75 + 75 + 75 + 37.5 + 3 = 303 m²
Nếu đơn giá phần thô là 3.500.000 VNĐ/m² → Chi phí phần thô ≈ 303 × 3.500.000 = 1.060.500.000vnđ.
Lưu ý quan trọng
- Hệ số có thể chênh lệch nhẹ tùy nhà thầu & hợp đồng cụ thể.
- Một số nhà thầu tính gộp luôn móng & mái vào đơn giá chung (nên đọc kỹ báo giá).
- Phải rõ ràng từ đầu để tránh tranh cãi về diện tích tính tiền.
Đơn vị xây dựng hoàn thiện nhà thô uy tín tại TPHCM
Chúng tôi chuyên thi công phần thô và hoàn thiện nhà phố, biệt thự với quy trình thiết kế – xây dựng minh bạch, uy tín và trọn gói.
Cam kết của chúng tôi
Chất lượng & kỹ thuật
- Thi công đúng hồ sơ thiết kế, đảm bảo kết cấu bền vững, thẩm mỹ cao.
- Sử dụng vật liệu đúng chủng loại, đúng thương hiệu đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Chi phí minh bạch
- Không lãng phí, không phát sinh ngoài hợp đồng.
- Không bán thầu, toàn bộ công trình được quản lý trực tiếp bởi đội ngũ kỹ sư & giám sát nội bộ.
Tiến độ & an toàn
- Cam kết đúng tiến độ bàn giao, có biện pháp xử lý linh hoạt khi phát sinh.
- Đảm bảo an toàn kỹ thuật và an toàn lao động trong suốt quá trình thi công.
Bảo hành & pháp lý
- Bảo hành chu đáo sau bàn giao, đồng hành cùng khách hàng trong quá trình sử dụng.
- Hợp đồng rõ ràng, pháp lý minh bạch, đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư.
Tác phong & dịch vụ
- Đội ngũ kỹ sư, công nhân chuyên nghiệp, tác phong làm việc chuẩn mực.
- Tư vấn tận tâm, đồng hành cùng khách hàng từ ý tưởng đến thi công.
Tại sao khách hàng chọn chúng tôi?
- Hơn 10 năm kinh nghiệm trong thi công nhà phố & biệt thự cao cấp.
- Hàng trăm công trình thực tế tại TP.HCM và các tỉnh lân cận.
- Được khách hàng đánh giá cao bởi sự uy tín, minh bạch và chất lượng vượt mong đợi.
Những câu hỏi thường gặp khi thi công xây dựng phần thô
Những công trình như thế nào thì nên thuê đơn vị thi công phần thô và nhân công hoàn thiện?
Thường áp dụng cho nhà phố, biệt thự, công trình dân dụng vừa và nhỏ. Chủ nhà sẽ tự chọn vật liệu hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh…) để tiết kiệm chi phí và chủ động gu thẩm mỹ, còn nhà thầu lo phần kết cấu, khung xương và nhân công hoàn thiện.
Thời gian thi công xây dựng phần thô sẽ bao lâu?
Trung bình từ 4 - 6 tháng tùy vào:
- Quy mô cũng như thể loại công trình (nhà phố 2 – 3 tầng nhanh hơn biệt thự nhiều tầng).
- Điều kiện thi công (mặt bằng rộng hay hẻm nhỏ).
- Thời tiết và tiến độ cung ứng vật liệu.
Đơn giá trong giá xây nhà phần thô sẽ thay đổi khi nào?
Đơn giá thường thay đổi khi có:
- Biến động giá vật liệu xây dựng (xi măng, sắt thép).
- Điều kiện thi công đặc biệt: mặt bằng nhỏ, khó vận chuyển, nền đất yếu cần gia cố.
- Thiết kế thay đổi trong quá trình thi công.
Chi phí xây thô chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị ngôi nhà?
Trung bình, chi phí xây thô chiếm khoảng 45% - 55% tổng chi phí xây dựng (phần còn lại là hoàn thiện và nội thất).
Những công trình có quy mô như thế nào thì nên bóc dự toán chi tiết?
Các công trình có diện tích lớn (từ 200m² sàn trở lên) hoặc biệt thự, công trình nhiều tầng thì nên bóc dự toán chi tiết để kiểm soát ngân sách và tránh phát sinh.
Khi nào thì bạn nên liên hệ trực tiếp nhà thầu để dự tính chi phí xây dựng
Ngay khi:
- Đã có bản vẽ thiết kế sơ bộ.
- Xác định được ngân sách dự kiến.
- Có nhu cầu so sánh nhiều nhà thầu để chọn phương án tối ưu.
Kết luận
Thi công phần thô là giai đoạn quan trọng nhất để tạo khung xương bền vững cho ngôi nhà. Chủ đầu tư nên chọn nhà thầu uy tín, minh bạch chi phí và cam kết chất lượng.
Liên hệ sớm với chúng tôi sẽ giúp dự trù chính xác chi phí, đảm bảo tiến độ và tránh phát sinh ngoài dự toán.