Báo Giá Xây Dựng Phần Thô Tại TP.HCM 2025 – Đơn Giá Cạnh Tranh, Siêu Tiết Kiệm
Chào mừng bạn đến với Blog Kiến Thức Xây Nhà - Chuyên trang chia sẻ thông tin, kinh nghiệm và giải pháp toàn diện trong lĩnh vực thiết kế kiến trúc, thiết kế nội thất và thi công xây dựng. Được vận hành bởi đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư chuyên nghiệp, blog là nơi tổng hợp những bài viết chuyên sâu, thực tiển và được cập nhật mới nhất.
Giá Xây Dựng Phần Thô 2025 – Yếu Tố Tiên Quyết Khi Chọn Nhà Thầu
Ở thời điểm hiện tại, giá xây dựng phần thô năm 2025 đang trở thành một trong những yếu tố then chốt để các gia chủ cân nhắc khi lựa chọn đơn vị thi công phù hợp.
Tuy nhiên, đây cũng là “con dao hai lưỡi”, bởi nếu chỉ tập trung vào giá rẻ, nhiều gia chủ có thể vô tình rơi vào bẫy của những nhà thầu thiếu uy tín, dẫn đến phát sinh chi phí không đáng có, chất lượng thi công kém, hoặc thậm chí là rủi ro pháp lý về sau.
Vì vậy, trước khi đặt bút ký hợp đồng, các gia chủ cần hiểu rõ bản chất giá phần thô, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn và có cơ sở.
{tocify} $title = {Nội dung chính}
4 Câu Hỏi Lớn Mà Mọi Gia Chủ Cần Phải Biết Trước Khi Xây Nhà:
- Báo giá phần thô bao nhiêu là đủ?
- Giá phần thô bao gồm những hạng mục nào? Những yếu tố nào làm giá tăng hoặc giảm?
- Cách tính giá phần thô như thế nào? Làm sao để tránh các khoản chi phát sinh vô lý?
- Vì sao mỗi nơi báo giá phần thô lại khác nhau? Sự khác biệt nằm ở đâu?
Chia Sẻ Từ Kinh Nghiệm Thực Tế Hơn 20 Năm Trong Nghề
Với hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành xây dựng, Blog Xây Nhà tự tin rằng chúng tôi có đủ tâm – tầm và kinh nghiệm thực chiến để chia sẻ toàn diện, chi tiết và thực tế nhất cho các gia chủ đang chuẩn bị xây dựng tổ ấm.
Tiết Lộ Cách Tiết Kiệm Đến 300 Triệu Đồng Mà Ít Nhà Thầu Nào Nói Với Bạn!
Không dừng lại ở việc phân tích đơn giá, chúng tôi còn chia sẻ những bí quyết thực tiễn để giúp gia chủ tiết kiệm tới 300 triệu đồng chi phí xây phần thô, đặc biệt với những mẫu nhà ống, nhà mái Thái phổ biến hiện nay – điều mà nhiều nhà thầu không muốn bạn biết!
Lưu Ý Nhỏ Trước Khi Bắt Đầu:
Bài viết này khá chi tiết và chuyên sâu, nên bạn sẽ cần khoảng 5 phút để đọc hết. Để hỗ trợ tốt hơn, chúng tôi đã tích hợp video chia sẻ thực tế ngay trong bài viết – bạn có thể lướt xuống và xem video Youtube để hiểu nhanh hơn nhé!
Thi công, xây nhà phần thô là gì?
Xây dựng phần thô là giai đoạn nền tảng đầu tiên trong quá trình thi công nhà phố, bao gồm việc tạo nên bộ khung kết cấu chính của công trình như:
- Thi công móng.
- Dầm, sàn, cột bằng bê tông cốt thép.
- Xây tường gạch.
- Lắp đặt hệ thống cầu thang.
- Thi công phần mái, vách ngăn.
- Lắp đặt hệ thống ống nước âm tường và dây điện âm tường.
Có thể hiểu, xây thô chính là quá trình tạo hình cho ngôi nhà từ khung sườn đến hệ thống kỹ thuật cơ bản, làm tiền đề vững chắc để bước vào giai đoạn hoàn thiện.
Đây là một bước quan trọng và không thể xem nhẹ, bởi chất lượng phần thô sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền, an toàn và hiệu quả sử dụng lâu dài của công trình.
Báo giá xây dựng phần thô 2025 trên thị trường hiện nay
Giá xây dựng phần thô 2025
- Nhà cấp 4: từ 3.350.000 – 3.850.000 VNĐ/m²
- Nhà phố: từ 3.650.000 VNĐ/m²
- Biệt thự: từ 3.850.000 VNĐ/m²
Điều kiện: diện tích sàn > 350 m², sân tập kết đủ rộng, hẻm ≥ 5 m.
Giá xây dựng trọn gói
- Trọn gói: 8.000.000 - 30.000.000 VNĐ/m²
Giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện tính theo m2 và theo từng thể loại công trình 2025
Hiện nay (năm 2025), trên thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận, giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện tính theo m² dao động tùy loại công trình và mức vật tư.
Loại công trình:
- Nhà phố hiện đại (3–5 tầng, mặt tiền ≤ 6m): từ 3.200.000 - 3.900.000 đ/m² (Giá đã bao gồm phần thô + nhân công hoàn thiện cơ bản).
- Biệt thự tân cổ điển / cổ điển: từ 3.500.000 - 8.800.000 đ/m² (Thi công phức tạp, nhiều chi tiết hoa văn, đòi hỏi tay nghề cao).
- Căn hộ dịch vụ / Boutique hotel: từ 3.400.000 - 4.700.000 đ/m² (Tính theo quy mô và yêu cầu hệ thống MEP)
- Nhà kết hợp văn phòng / showroom: từ 3.400.000 - 4.700.000 đ/m² (Yêu cầu kết cấu chắc chắn, không gian thông thoáng, tải trọng cao).
- Đơn giá tính theo m² sàn xây dựng, đã bao gồm móng, ban công, sân thượng (theo hệ số quy đổi).
- Vật tư phần thô do nhà thầu cung cấp (xi măng, sắt thép, gạch, đá, cát, bê tông…).
- Vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, tủ bếp…) khách hàng tự chọn & cung cấp.
- Đơn giá có thể thay đổi theo diện tích thi công lớn/nhỏ, vị trí công trình (hẻm nhỏ, khu trung tâm), biến động giá vật liệu trên thị trường.
Gói giá xây dựng phần thô 2025 dựa theo vật tư sử dụng
Trong xây dựng phần thô 2025, các nhà thầu uy tín thường chia gói đơn giá theo loại vật tư sử dụng (đặc biệt là xi măng, thép, gạch, bê tông, cát đá), Sau đây là các gói giá xây dựng phần thô 2025 (tính theo m² sàn xây dựng)
- Xi măng Holcim / Fico
- Thép Việt Nhật
- Gạch ống Tuynel loại B
- Cát vàng rửa, đá 1x2 loại thường phù hợp nhà phố vừa & nhỏ, ngân sách tối ưu.
- Xi măng Holcim / Hà Tiên
- Thép Pomina / Việt Nhật
- Gạch ống Tuynel loại A
- Bê tông thương phẩm mác 250–300
- Cát vàng sạch, đá xanh 1x2 Đồng Nai Phổ biến cho nhà phố 3-5 tầng, chất lượng ổn định.
- Xi măng Holcim / Hà Tiên Premium
- Thép Việt Nhật / Hòa Phát chuẩn ASTM
- Gạch Tuynel A1, bê tông thương phẩm mác 300–350
- Đá xanh biên hòa, cát vàng hạt to rửa sạch Dành cho biệt thự, boutique hotel, công trình yêu cầu cao.
- Toàn bộ vật tư cao cấp nhập khẩu hoặc chuẩn châu Âu
- Kết cấu phức tạp, tải trọng lớn
- Vật tư kiểm định nghiêm ngặt phù hợp cho Biệt thự cao cấp, công trình luxury, khách sạn 5*.
- Xi măng, thép ảnh hưởng lớn nhất đến độ bền và chi phí.
- Bê tông thương phẩm thay cho trộn tay giúp đảm bảo chất lượng, nhưng tăng chi phí.
- Nhà thầu uy tín phải cam kết vật tư đúng thương hiệu, không tráo đổi hàng.
- Đơn giá có thể giảm khi diện tích thi công lớn (>500m²).
Cách tính giá xây dựng phần thô theo m2 CHUẨN NHẤT 2025
Hệ số tính của tầng hầm có hệ số như sau:
Hệ số tính của phần móng có hệ số như sau:
Hệ số tính của phần mái có hệ số như sau:
Hệ số của phần thân có hệ số như sau:
Các hệ số khác trong xây dựng phần thô:
Công thức tính tổng diện tích xây dựng:
Ví dụ cách tính chi phí diện tích xây dựng phần thô chuẩn 2025
Cách tính diện tích xây dựng phần thô cho ví dụ trên
Giá xây dựng phần thô 2025 cho ví dụ trênƯớc tính chi phí phần thô (vật tư thô + nhân công thô), đơn giá 2025 phổ biến:
3.300.000 đ/m² → 303 × 3.300.000 = 999.900.000 đ (~1,00 tỷ)
3.600.000 đ/m² → 303 × 3.600.000 = 1.090.800.000 đ.
Ước tính chi phí phần thô (vật tư thô + nhân công thô), đơn giá 2025 phổ biến:
3.300.000 đ/m² → 303 × 3.300.000 = 999.900.000 đ (~1,00 tỷ)
3.600.000 đ/m² → 303 × 3.600.000 = 1.090.800.000 đ.
Tại sao giá xây dựng phần thô lại THAY ĐỔI MỖI NĂM?
Biến động giá vật liệu xây dựng
Chi phí nhân công & tay nghề
Yêu cầu kỹ thuật & tiêu chuẩn mới
Ảnh hưởng kinh tế vĩ mô
Nguồn cung & nhu cầu thị trường
Giá xây dựng phần thô ĐÚNG CÁCH giúp TIẾT KIỆM ĐẾN 200 - 300 TRIỆU mà bất cứ nhà thầu KHÔNG MUỐN CHO BẠN BIẾT
Một bảng giá “ảo” thường giấu chi phí trong quá trình thi công:
Bí quyết tiết kiệm thật sự là:
Để tiết kiệm chi phí xây dựng nhà phần thô thì PHẢI AM HIỂU PHẦN KẾT CẤU của ngôi nhà
Phần móng ngôi nhà, nền tảng quyết định độ bền.
Phần xây tường rào và tường bao mà nhiều gia chủ bỏ qua
Các phần kết cấu khác cần lưu ý
Đơn giá xây dựng phần thô gồm những gì?
Nhân công
Vật tư thô chính (nhà thầu cung cấp)
Các hạng mục công việc cụ thể
Thời gian xây dựng phần thô
Theo loại hình công trình
Các yếu tố ảnh hưởng thời gian thi công phần thô
Một tiến độ tham khảo (nhà phố 3 – 4 tầng, 70m² sàn):
Nên khoán xây nhà phần thô tphcm hay sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói
Xây nhà phần thô (khoán thô + nhân công hoàn thiện)
Xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay)
Vậy nên chọn thế nào khi xây nhà ở TP.HCM?
Cam kết của trong thi công, xây dựng phần thô của mỗi công trình
Cam Kết Trong Thi Công & Xây Dựng Phần Thô
- Xây nhà phần thô, đảm bảo AN TOÀN
- Tuân thủ quy chuẩn an toàn lao động & kỹ thuật.
- Trang bị đầy đủ bảo hộ cho công nhân.
- Giám sát hiện trường chặt chẽ, ngăn ngừa rủi ro trong thi công.
Xây dựng phần thô - đảm bảo CHẤT LƯỢNG
- Sử dụng vật liệu đúng chủng loại, đúng cam kết trong hợp đồng.
- Quy trình thi công chuẩn, không cắt xén kết cấu.
- Bảo đảm kết cấu vững chắc - bền lâu theo thời gian.
Xây thô - Đảm bảo NHANH CHÓNG
- Tiến độ rõ ràng, từng giai đoạn được kiểm soát.
- Có kế hoạch thi công chi tiết, hạn chế chậm trễ.
- Cam kết bàn giao đúng thời hạn.
Giá xây dựng phần thô - đảm bảo TIẾT KIỆM CHI PHÍ
- Minh bạch đơn giá, không phát sinh bất hợp lý.
- Không bán thầu, tối ưu nhân công & vật tư để tiết kiệm.
- Tư vấn giải pháp phù hợp, giúp gia chủ tiết kiệm 10-15% chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng.
Thi công phần thô nhà phố tại theo chia sẻ của blog xây nhà có quy trình như thế nào?
Chuẩn bị mặt bằng & pháp lý
- Dọn dẹp, san lấp mặt bằng.
- Lắp đặt hàng rào, che chắn, biển báo công trình.
- Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, xin phép xây dựng, cấp điện nước tạm.
Thi công móng & công trình ngầm
- Định vị tim cọc, móng.
- Thi công cọc (nếu có), đài cọc, giằng móng.
- Thi công bể ngầm, hố ga, chống thấm đáy.
Thi công phần thân (khung kết cấu chính)
- Đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng.
- Xây tường bao, tường ngăn.
- Lắp đặt cầu thang, ô văng, ban công (nếu có).
- Hoàn thiện khung nhà thô theo thiết kế.
Thi công mái
- Thi công mái bằng, mái nghiêng hoặc mái bê tông cốt thép.
- Chống thấm mái.
- Lắp đặt hệ thống thoát nước mái.
Thi công xây tô & trát tường
- Xây tường bao, tường chia phòng.
- Tô trát tường trong ngoài.
- Bả, cán nền cơ bản.
Lắp đặt hệ thống kỹ thuật cơ bản
- Đi ống điện âm tường, đi đường ống cấp - thoát nước.
- Đặt các hộp nối, ổ điện, ống chờ cho thiết bị.
- Kiểm tra thử áp lực đường ống, đảm bảo an toàn trước khi bàn giao.
Dọn dẹp & bàn giao phần thô
- Thu dọn xà bần, vệ sinh công trình.
- Kiểm tra lại toàn bộ kết cấu, chống thấm, hệ thống kỹ thuật.
- Bàn giao cho chủ nhà để bước sang giai đoạn hoàn thiện.
Phần thô nhà phố tập trung vào kết cấu chịu lực, tường bao che & hệ thống kỹ thuật âm tường, tạo nền móng vững chắc để bước sang phần hoàn thiện.
Giá xây dựng phần thô sẽ KHÔNG BAO GỒM các hạng mục nào?
Khi chốt hợp đồng xây dựng phần thô, chủ nhà thường dễ nhầm lẫn rằng “xây xong là có thể ở” nhưng thực tế thì giá xây dựng phần thô KHÔNG BAO GỒM nhiều hạng mục.
🚫 Giá xây dựng phần thô sẽ KHÔNG BAO GỒM các hạng mục sau:
Hoàn thiện thẩm mỹ
- Sơn nước (sơn bả, sơn lót, sơn phủ).
- Ốp lát gạch nền, gạch tường, đá hoa cương, gạch trang trí.
- Trần thạch cao, trần gỗ, trần nhựa.
- Ốp gỗ, ốp lamri, các hạng mục decor.
Cửa & vách ngăn
- Cửa gỗ, cửa sắt, cửa nhôm kính, cửa nhựa lõi thép.
- Cửa cuốn, cửa kéo, cửa gara.
- Vách kính, vách ngăn trang trí.
Thiết bị vệ sinh & bếp
- Bồn cầu, lavabo, vòi sen, bồn tắm.
- Tủ bếp, mặt đá bếp, phụ kiện bếp.
- Thiết bị hút mùi, bếp gas/điện.
Hệ thống điện - nước hoàn thiện
- Ổ cắm, công tắc, mặt che.
- Đèn chiếu sáng, đèn trang trí, đèn led âm trần.
- Máy bơm, bình nước nóng, máy năng lượng mặt trời.
Nội thất rời
- Tủ quần áo, giường, sofa, bàn ghế.
- Rèm cửa, giấy dán tường, đồ decor trang trí.
Ngoại thất & cảnh quan
- Sơn sắt, sơn chống gỉ.
- Tiểu cảnh, sân vườn, hồ cá.
Giá phần thô chỉ bao gồm kết cấu chịu lực + tường gạch + hệ thống kỹ thuật âm sẵn (ống nước, ống điện âm, hố ga, chống thấm cơ bản).
👉 Tất cả các hạng mục liên quan đến “thẩm mỹ & tiện ích sử dụng” sẽ tính riêng trong giai đoạn hoàn thiện.
Xây dựng phần thô tại Blog Xây Nhà sẽ có những ưu điểm gì so với các đơn vị khác?
Minh bạch & Rõ ràng
- Báo giá chi tiết, tách bạch từng hạng mục.
- Cam kết không phát sinh chi phí ẩn, không mập mờ khối lượng.
- Chủ nhà được theo dõi tiến độ & chi phí ngay từ đầu.
Cam kết chất lượng
- Thi công đúng thiết kế & tiêu chuẩn kỹ thuật.
- Sử dụng vật liệu đúng chủng loại, thương hiệu đã báo giá.
- Không bán thầu, đội ngũ công nhân & kỹ sư trực tiếp quản lý thi công.
Tối ưu chi phí
- Giải pháp kết cấu thông minh, giúp tiết kiệm 5-10% chi phí vật liệu.
- Tư vấn tận dụng vật tư tại chỗ (đất, cát, đá) nếu phù hợp.
- Có nhiều gói phần thô phù hợp ngân sách (tiết kiệm - tiêu chuẩn - cao cấp).
Đảm bảo tiến độ
- Có quy trình quản lý thi công chuẩn, kiểm soát chặt chẽ từng giai đoạn.
- Cam kết không chậm tiến độ (trừ khi thay đổi thiết kế hoặc do thiên tai, sự kiện bất khả kháng).
- Hỗ trợ chủ nhà lập kế hoạch tài chính, giải ngân theo tiến độ rõ ràng.
An toàn & Bảo hành
- Tuân thủ nghiêm ngặt an toàn lao động và kỹ thuật.
- Bảo hành kết cấu phần thô từ 3-5 năm (cao hơn so với nhiều đơn vị khác).
- Có hồ sơ pháp lý, hợp đồng chặt chẽ, rõ ràng quyền lợi khách hàng.
Đồng hành và Tư vấn
- Chia sẻ kinh nghiệm xây dựng thực tế từ blog xây nhà và đội ngũ kỹ sư.
- Tư vấn thiết kế, công năng tối ưu theo nhu cầu và tài chính.
- Hỗ trợ thủ tục xin phép xây dựng, pháp lý ban đầu.
Những câu hỏi thường gặp khi báo giá thi công xây dựng phần thô
Sau đây là một số câu hỏi thường gặp trong báo giá phần thô:
Đơn giá xây dựng 2025 phần thô dành cho quy mô những công trình như thế nào?
Chi phí xây thô/giá xây thô 2025 chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị ngôi nhà?
Thông thường, chi phí phần thô và nhân công hoàn thiện sẽ chiếm khoảng 50 - 55% tổng chi phí xây dựng (nếu chủ nhà tự hoàn thiện vật tư). Nếu tính trọn gói, phần thô chiếm từ 35 – 45% giá trị công trình, tùy thiết kế & mức độ hoàn thiện.
Khi nào thì bạn nên liên hệ trực tiếp nhà thầu để dự tính chi phí xây dựng
Bạn nên liên hệ trực tiếp nhà thầu khi:
- Đã có diện tích, quy mô công trình dự kiến (số tầng, số phòng).
- Có bản vẽ thiết kế sơ bộ hoặc mong muốn cụ thể về công năng.
- Cần so sánh giá thị trường & gói dịch vụ chi tiết để ra quyết định.
Lưu ý: Liên hệ sớm sẽ giúp nhà thầu tư vấn giải pháp kết cấu tối ưu, tránh phát sinh chi phí sau này.